전월세 전환율이란?

■ 정의

전월세 전환 :  전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율
전세금을 월세로 바꿀 때 얼마의 월세를 받을 수 있을지를 계산하는 기준

법정 전월세전환율과 시장 전월세전환율 두가지가 있음

■ 공식 

 

■ 예시

1. 조건
 기존 전세금 : 2억 원
 보증금(변경 후) : 1억 원
 전월세 전환율 : 5%

2. 계산
 전세금에서 보증금을 제외한 차액:  2억 − 1억 = 1억원

3. 시장 전환율 사용 사례 (출처 :  동아일보)

전세 보증금을 낮추고 월세를 높일 때 월세 인상액을 구할 수 있습니다. 
서울 종로구 소재 아파트의 전세 보증금을 5억 원에서 3억 원으로 낮춘다고 가정해 봅시다. 
올해 5월 기준 종로구 아파트의 시장 전환율은 4.8%입니다. 
감액한 보증금(2억 원)에 시장 전환율(4.8%)을 곱하면 1년 치 월세(960만 원)가 나오고, 
12로 나누면 월세(80만 원)입니다. 즉 보증금 1억 원이 월세 40만 원과 가치가 같은 셈이죠. 
반대로 월세를 낮추는 대신 보증금을 높일 때에도 이 공식을 역산하면 보증금 인상액을 구할 수 있습니다.

시장 전환율을 알면 보증금이 각기 다른 전월세 물건의 가격을 비교할 때도 유용합니다. 
보증금 5억 원짜리 전세 물건과 보증금 3억 원에 월세 100만 원짜리 물건이 있다면, 후자가 더 비싸다고 볼 수 있습니다.”

■ 전월세 전환율의 중요성
 임대인 입장: 전세금을 월세로 전환할 때 적정 수익률을 설정하는 데 도움. 금리나 시장 상황에 따라 전환율 조정.
 임차인 입장: 월세와 보증금 간의 경제적 유불리를 판단하는 기준. 전환율이 낮으면 월세 부담이 줄어듦.

■ 법적 기준

전환율의 상한선 : 2021년 기준, 기준금리 + 2.0% 가 상한선
예: 기준금리가 3%라면 전월세 전환율 상한은 5%.

■ 시장 상황에 따른 변화
금리가 낮을 때: 전환율도 낮아지는 경향(월세 부담 감소).
금리가 높을 때: 전환율 상승(월세 부담 증가).
지역별 차이: 수요와 공급 상황에 따라 전환율이 달라질 수 있음.

 

■ 법정 전월세전환율 vs 시장 전월세전환율

전월세값 비교에 필요한 전월세 전환율
법정 전환율은 전세→월세 때만 적용
시장 전환율은 지역, 주택 유형마다 달라

 

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지역별 전월세전환율

KOSIS

https://www.donga.com/news/article/all/20240725/126120990/1

법정 전월세전환율, 월세→전세 땐 적용 안돼[부동산 빨간펜]