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부동산 투자 장기 Plan

by 봄투결 2024. 11. 12.
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부동산 장기 투자에 대한 내용입니다. 

부동산 투자시 가장 중요한 3가지 ?   입지/ 입지 / 입지 입니다.   

1. 어디에 어떻게

 - 물자의 이동은 돈의 이동이다.  물자의 흐름을 보면 장기적으로 오를 곳을 알수 있다. 

-  부동산 투자시 고려해야 할 사항은 인구 구조 / 주택담보 대출 /  임대 수익률

 

2. 투자 분석

 - 시장 분석 / 입지 분석 / 법률 분석 / 재무 분석

   앞의 3가지를 고려해서 마지막 의사결정은 재무 분석으로 해야 한다.

 

3. 재무 계산기를 활용하라

 - 실거주 부동산 1개는 있어야 한다.   실거주 하면서  투자를 잘했는지 판단하는 기준은

  물가 상승률 (3% ↑) ,  대체 수익률 (5~ 6% ↑) 면 나쁘지 않고  이 이상이 되면 투자를 잘한 것이다. 

  다만 물가 상승률 이하로 올랐고 실거주를 했다면 주거 비용으로 사용했으니 위로를 삼으면 된다. 

  실거주 1개 + 투자 1개  

4. 좋은 부동산

  Value ( 미래가치) > Price ( 현재가치) > Cost ( 토지비+ 공사비+ 사업비)

  미래 가치가 있는 부동산이 좋은 부동산이다.   다들 아는 학세권/역세권/ 직세권 / 숲세권 / 개발 지역 등이다. 

업무 지구에 20~30분내로 출근 가능한 곳 ( CBD, GBD, YBD, BBD 등)

설립 추진중인 국제 학교 근처

출처 :  여운봉 부자 사관학교

 

◆ 서울머니쇼+ ◆

 

■ 부동산 가치 투자 


1. 지역 분석 및 입지 선정
성장 가능성 높은 지역: 인구 증가, 교통 인프라 확장, 산업 발전이 예상되는 지역은 장기적으로 부동산 가치 상승 가능성이 큽니다.
생활 편의 시설: 학교, 병원, 상업시설, 대중교통 등의 편의 시설이 잘 갖춰진 지역일수록 수요가 높아 장기적인 가치 상승에 유리합니다.

2. 아파트 vs. 상가 vs. 토지 투자
아파트: 주택 수요가 꾸준한 지역의 아파트는 장기적인 시세 상승 가능성이 큽니다.
상가: 상권이 발달한 지역에 상가를 소유하면 임대 수익을 안정적으로 얻을 수 있습니다. 다만 상권의 변동성을 고려해야 합니다.
토지: 개발 가능성이 높은 지역에 토지를 매입하여 장기적으로 큰 수익을 기대할 수 있습니다. 단, 개발 계획과 용도 변경 가능성을 잘 파악해야 합니다.

3. 임대 수익 극대화 전략
임대 수익 기반 투자: 임차 수요가 높고 임대료가 꾸준히 상승할 가능성이 높은 지역의 부동산에 투자하여 매월 임대 수익을 얻는 방식입니다.
임대 관리: 임대 관리를 통해 꾸준한 수익을 유지하며, 부동산 가치를 보존할 수 있습니다.

4. 레버리지 활용
부동산 대출 활용: 금리가 낮을 때 대출을 활용하여 더 큰 자산을 매입하고, 장기적으로 시세 차익을 노리는 전략입니다. 단, 무리한 대출은 위험하므로 월 상환 능력을 고려해야 합니다.
LTV(Loan to Value) 고려: 적절한 LTV를 유지하면 대출 부담을 줄일 수 있으며, 만약 시장이 하락할 경우 대출 비율이 높은 부동산은 위험할 수 있습니다.

5. 세금 및 정책 변화 고려
양도소득세: 부동산 매각 시 발생하는 세금을 고려하여 투자 기간을 설정해야 합니다.
재산세 및 종합부동산세: 보유 기간 동안 발생하는 세금 부담도 감안해야 하며, 주거용 부동산인지 상업용인지에 따라 세금 혜택이 달라질 수 있습니다.

6. 포트폴리오 다변화
다양한 유형의 부동산 보유: 아파트, 상가, 오피스텔 등 여러 종류의 부동산에 투자하여 리스크를 분산할 수 있습니다.
지역적 다변화: 한 지역에 집중하기보다는 다양한 지역에 투자하여 리스크를 줄이고 안정적인 수익을 확보합니다.

7. 장기적인 안목과 인내심
부동산은 단기적인 가격 변동이 있을 수 있지만, 장기적으로 보면 상승하는 경향이 있습니다. 따라서 중간에 큰 변동성이 있더라도 장기적인 안목을 가지고 인내하는 것이 중요합니다.
부동산 장기 투자는 철저한 시장 조사와 계획이 필요하며, 투자 목적과 재무 상황에 따라 적합한 전략을 선택하는 것이 중요합니다.

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