재건축 vs 리모델링

재건축과 리모델링의 차이점을 알아보겠습니다. 

■ 다음은 재건축과 리모델링의 차이점

구분	재건축	리모델링
정의	기존 건물을 철거하고 새로 짓는 것	기존 골조를 유지하면서 보강 및 개조하는 것
대상 건물	준공 후 30년 이상 경과한 노후 아파트 (※ 일부 예외 있음)	준공 후 15년 이상 경과한 아파트
건물 구조	기존 건물을 완전히 철거하고 새로 건축	기존 골조(뼈대)를 유지하며 증축·보강
건축 방식	새 아파트로 재개발	기존 아파트를 리모델링 (수직·수평 증축 가능)
건축 허가 기준	안전진단 D~E등급 (구조적 안전 문제 필수)	안전진단 B~C등급 (구조적 안전 문제 없음)
건축 비용	상대적으로 높음	상대적으로 낮음
사업 속도	인허가 절차가 까다로워 사업 기간이 김	비교적 절차가 간단하여 사업 기간이 짧음
분담금 부담	높음 (신축이므로 토지 가치 상승 효과 큼)	낮음 (기존 건물 유지)
세대수 증가	용적률 기준에 따라 가능	최대 15% 이내로 증가 가능
주택 가치 상승	높음 (신축 아파트 프리미엄)	비교적 낮음 (리모델링 효과)
거주 여부	사업 기간 동안 거주 불가	일부 경우 거주 가능
대표 사례	강남 은마아파트, 개포주공	송파구 잠실 리센츠, 분당 한솔마을

재건축은 완전히 새 아파트를 짓는 방식이라 가치 상승이 크지만 비용과 기간이 많이 소요됩니다.
리모델링은 기존 구조를 활용해 빠르게 개선하는 방식으로 상대적으로 부담이 적습니다.

 

■ 재건축과 리모델링 사업 단계 및 주의할 점

재건축과 리모델링은 사업 절차가 다소 다르지만, 기본적으로 추진 – 인허가 – 시공 – 입주 단계로 진행됩니다. 아래에서 각각의 단계를 비교하고 주의할 점을 정리해 드릴게요.

1. 재건축 사업 단계 및 주의할 점

① 추진위원회 설립 및 안전진단

• 안전진단(필수): 구조적 안전성, 유지·관리 비용 등을 평가하여 D~E등급을 받아야 함.
• 안전진단 기준이 강화되어 진행이 어려울 수 있음.

 ▶ 주의할 점

• 안전진단에서 C등급을 받으면 재건축이 어려움 → 일부러 관리 소홀을 유도하는 경우도 있으나 이는 위험한 방법.
• 용적률·건폐율 등의 법규를 확인하여 사업성이 있는지 분석해야 함.

 

② 재건축 조합 설립

• 토지 등 소유자의 75% 동의 필요.
• 조합이 설립되어야 정비계획 및 건축 설계를 진행할 수 있음.

▶  주의할 점

• 조합 운영의 투명성이 중요 → 비리나 갈등 발생 가능성이 높음.
• 조합원 간 이견 조정이 필수 (분담금 부담, 설계 방향 등).

 

③ 정비계획 수립 및 사업시행인가

• 지자체와 협의하여 건축 계획을 확정.
• 건축심의 및 사업시행인가를 받아야 함.

▶  주의할 점

• 용적률 및 층수 제한을 고려하여 사업성을 분석해야 함.
• 기부채납(도로, 공원 등) 의무가 있어 세대수 증가에 한계가 있을 수 있음.

 

④ 관리처분계획 및 이주·철거

• 조합원 분양계획 수립 후 관리처분인가를 받아야 철거 가능.
• 세입자 보상 문제 해결 후 기존 건물을 철거.

▶  주의할 점

• 이주비 대출이 필요한 경우 금융 부담 발생.
• 철거 후 사업이 지연되면 추가 비용이 발생할 수 있음.

 

⑤ 착공 및 입주

• 시공사 선정 후 본격적인 공사 진행.
• 준공 승인 후 입주 개시.

▶  주의할 점

• 시공사 선정 과정에서 부실공사가 발생하지 않도록 감리·관리 철저.
• 예상보다 공기가 길어질 수 있음(보통 5~10년 소요).

 

2. 리모델링 사업 단계 및 주의할 점

① 추진위원회 구성 및 안전진단

• 안전진단 B~C등급 필요 (D등급 이하면 재건축 대상).
• 사업 추진을 위해 주민 동의율 확보 (세대수 증가형: 75%, 일반형: 66.7%).

▶  주의할 점

• 일부 세대수가 증가하는 경우 75% 동의 필요 → 동의율 확보가 어려울 수 있음.
• 리모델링이 가능한 구조인지 사전 검토(기둥·내력벽 제한).

 

② 조합 설립 및 인허가 절차

• 리모델링 조합 설립 후 지자체 인허가 진행.
• 건축심의 및 사업계획 승인.

▶  주의할 점

• 재건축보다 인허가 절차가 간단하지만, 구조 안전성 심사에서 시간이 걸릴 수 있음.
• 일부 층수 증가(최대 3개 층) 가능하나, 주변 일조권 등의 문제 발생 가능.

 

③ 이주 및 공사 착공

• 기존 건물 구조를 보강하며 공사 진행.
• 일부 거주 가능한 경우도 있지만, 대부분 이주 필요.

▶  주의할 점

• 기존 골조를 유지해야 하므로 공사 중 소음·진동 문제가 클 수 있음.
• 공사 기간이 예상보다 길어질 가능성(보통 3~6년 소요).

 

④ 완공 및 입주

• 준공 승인 후 입주 개시.
• 아파트 가치 상승 여부 확인.

▶  주의할 점

• 일부 설비가 그대로 유지될 가능성이 있어 배관·전기·방수 공사가 확실하게 진행되었는지 점검 필요.
• 신축과 비교해 기대만큼 집값 상승이 이루어지지 않을 수도 있음.

재건축 vs. 리모델링 핵심 주의점 비교

항목	재건축	리모델링
안전진단 기준	D~E등급	B~C등급
주민 동의율	75% 이상	일반 66.7%, 세대수 증가 75%
공사 기간	5~10년	3~6년
사업 비용	높음 (분담금 부담 큼)	상대적으로 낮음
이주 여부	필수 (거주 불가)	일부 거주 가능
가치 상승 기대	높음 (신축 프리미엄)	상대적으로 낮음

 

■ 결론 및 선택 기준

• 재건축: 오래된 아파트를 완전히 새 아파트로 만들고 싶다면 추천.
  • 단점: 절차가 까다롭고, 분담금 부담이 큼.
  • 장점: 가치 상승 폭이 크고, 장기적으로 유리함.
• 리모델링: 사업 속도가 빠르고 기존 구조를 유지하면서 개선하고 싶다면 추천.
  • 단점: 구조적 제한이 많고, 신축만큼 가치 상승이 크지 않을 수도 있음.
  • 장점: 인허가 과정이 재건축보다 수월하고, 사업비 부담이 적음.

 

• 현재 정부 정책과 지방자치단체 규제를 잘 살펴야 합니다.
• 재건축·리모델링 추진 시 사업성 분석(용적률, 건축비, 예상 분담금)을 철저히 해야 합니다.
• 조합 운영의 투명성이 중요하며, 조합원 간 갈등을 최소화하는 것이 성공의 핵심입니다.