오피스텔 주거용 vs 상업용 재산세

오피스텔은 「건축법」상 업무시설에 해당하여 일반 건축물로 보아 매년 7월에 건축물에 대한 재산세(세율 0.25%)가 부과되며 매년 9월에 토지에 대한 재산세(세율 0.1% ~ 0.4%)가 부과되는 것이 일반적입니다. 단, 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하기 때문에 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 재산세 변동신고를 통해 주택으로의 재산세 과세를 신청할 수 있습니다.

1) 재산세 비교
오피스텔은 사용용도에 따라 건축물에 대하여 서로 다른 세율이 적용되므로 부과되는 재산세가 달라집니다. 위 사례에서는 오피스텔을 업무용을 사용하는 경우에는 154,000원의 재산세가 부과되며 주거용으로 사용하는 경우에는 60,000원의 재산세가 부과됩니다.

① 업무용으로 사용하는 경우
건물분 재산세 : 4,000만원 X 공정시장가액비율 70% X 세율 0.25% = 70,000원
토지분 재산세 : 6,000만원 X 공정시장가액비율 70% X 2억원 이하 세율 0.2% = 84.000원

② 주거용으로 사용하는 경우
주택분 재산세 : 10,000만원 X 공정시장가액비율 60% X 6,000만원 이하 세율 0.1% = 60,000원

2) 주민등록 세대 확인서, 입주자카드, 수도·전기·가스사용 현황, 사진 등 해당 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있음을 입증할 수 있는 서류와 함께 재산세 변동신고서를 관할 지방자치단체에 제출하여 주택분 재산세 분류를 신청하면 됩니다.

■ 오피스텔 재산세 납부

항목	설명	납부 시기
건물분 재산세	건물의 기준시가 기준	9월 납부
토지분 재산세	공시지가 기준	7월 납부
지역자원시설세	건물분 재산세의 50%	9월 함께 납부
도시지역분	토지 과세표준의 0.14% (해당 지역만)	7월 함께 납부

※ 오피스텔은 대부분 도시지역으로 도시지역분 포함 기준 사용합니다.
※ 과세표준 = 공시가격의 60%
※ 시가 대비 공시가격 비율은 약 70%로 가정합니다.

 

■ 오피스텔 가격대별 세금 내역 (상업용 기준)

시가	과세표준 (시가×70%×60%)	주거용 (실납부액)	상업용 (실납부액)	차이 (상업 – 주거)
1억	4,200만	약 58,800원	약 151,200원	▲ 92,400원
		재산세 42,000 + 교육세 8,400 + 도시지역분 8,400	재산세 105,000 + 지역자원세 52,500 + 도시지역분 8,400
2억	8,400만	약 176,400원	약 302,400원	▲ 126,000원
		재산세 126,000 + 교육세 25,200 + 도시지역분 25,200	재산세 210,000 + 지역자원세 105,000 + 도시지역분 25,200
3억	1.26억	약 378,000원	약 441,000원	▲ 63,000원
		재산세 315,000 + 교육세 63,000	재산세 315,000 + 지역자원세 157,500
5억	2.1억	약 819,000원	약 735,000원	▼ 84,000원
		재산세 735,000 + 교육세 147,000	재산세 525,000 + 지역자원세 262,500
7억	2.94억	약 1,386,000원	약 945,000원	▼ 441,000원
		재산세 1,176,000 + 교육세 235,200	재산세 735,000 + 지역자원세 367,500
9억	3.78억	약 1,701,600원	약 1,155,000원	▼ 546,600원
		재산세 1,512,000 + 교육세 302,400	재산세 945,000 + 지역자원세 472,500

 

시가 기준	재산세 유리한 용도	세부 설명
1~3억	주거용 유리	고정세율 구조인 상업용이 세부담 큼
5억	비슷함	주거용 누진세율과 상업용 고정세율이 비슷하게 만남
7억 이상	상업용 유리	주거용은 누진세 + 지방세로 급격히 상승

 

▶ 구성 계산식 예시 (시가 3억 기준)
건물분 과세표준: 3억 × 50% × 60% = 9,000만
재산세: 9,000만 × 0.25% = 225,000
지역자원시설세: 112,500
총 건물분 (9월): 337,500원

토지분 과세표준: 3억 × 20% × 60% = 3,600만
재산세: 3,600만 × 0.25% = 90,000
도시지역분: 3,600만 × 0.14% = 5,040
총 토지분 (7월): 95,040원

✔️ 총 합계: 약 432,540원 → 위 표에서는 계산을 조금 단순화하여 441,000원 근사 적용