장기보유특별공제

■ 장기보유특별공제액 계산시 공제율
일반 장기보유특별공제율(소득세법 §95②)   출처 : 국세청

구 분	2021.1.1. 이후 양도
적용 대상 / 보유기간	토지·건물·주택	1세대 1주택
		보유기간	거주기간
2년 이상			8%
3년 이상	6%	12%	12%
4년 이상	8%	16%	16%
5년 이상	10%	20%	20%
6년 이상	12%	24%	24%
7년 이상	14%	28%	28%
8년 이상	16%	32%	32%
9년 이상	18%	36%	36%
10년 이상	20%	40%	40%
11년 이상	22%	보유기간 중 2년 이상 거주한주택 (‘20.1.1이후 양도분부터)	거주기간 2년이상 3년미만은 보유기간 3년이상에 한정
12년 이상	24%
13년 이상	26%
14년 이상	28%
15년 이상	30%
16년 이상
17년 이상
18년 이상
19년 이상
20년 이상

 

■ 임대주택 장기보유특별공제율 특례
거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 10(8)년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 70%(50%) 적용(조세특례제한법 §97의3, ’14.1.1이후 양도분부터)
거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 임대기간에 따라 매년 2% 추가공제(조세특례제한법 §97의4, ’14.1.1. 양도 분부터)

■ 장기보유특별공제(장특공제) 주의할 점
장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 양도소득세를 줄여주는 제도지만, 적용 요건과 예외사항을 잘못 이해하면 예상보다 적은 공제를 받을 수 있습니다. 다음 사항을 주의하세요.

1. 세대 1주택 공제는 "거주기간"도 중요!
 거주 기간이 길수록 공제율 증가 
  1세대 1주택(비과세 요건 충족 시)인 경우, 단순 보유만으로 최대 공제율을 받을 수 없음
  10년 이상 보유해도 거주기간이 없으면 공제율 40%까지만 적용

 거주기간이 짧다면 장특공제 혜택이 줄어든다는 점을 고려해야 함

2. 조정대상지역 다주택자는 공제 불가
  다주택자는 장특공제 배제 가능
  조정대상지역에 2주택 이상 보유한 경우 장기보유특별공제 불가
  2023년 이후 2년 이상 임대사업 등록한 주택도 공제 불가
  1주택을 남겨두고 매도하려면 순서를 잘 조정해야 함

3. 공제율 적용은 "보유한 날" 기준 (잔금 & 등기일 확인 필수)
  양도 시점에서 보유 기간 확인 필요 
  보유 기간 = 취득일(잔금일 or 등기일 중 빠른 날) ~ 양도일(잔금일 or 등기일 중 빠른 날)
  10년을 하루라도 못 채우면 공제율이 낮아질 수 있음

  예시:
  2014년 3월 1일 취득 → 2024년 2월 29일 양도
  → 9년 11개월 29일 → 공제율 48% (10년 미만 적용)
  10년을 정확히 채운 후 매도해야 공제 혜택 극대화 가능

4. 상속·증여받은 경우, 보유 기간 산정 주의!
  증여·상속받은 경우 보유기간 인정 방식이 다름
  상속주택: 피상속인의 보유 기간을 그대로 승계
  증여주택: 증여받은 사람의 취득일부터 보유 기간 계산

 예시:
  부모가 20년 보유한 집을 상속받으면 보유 기간 20년 인정
  부모가 20년 보유한 집을 자녀에게 증여하면 자녀는 0년부터 새로 시작
  증여보다 상속이 세금 절감에 유리할 수도 있음

5. 일부 공제 제외되는 부동산 주의
  조합원 입주권, 분양권은 공제 대상 아님
  입주권·분양권은 장특공제 불가
  조합원 입주권을 분양받은 경우, 원래 주택의 보유 기간 승계 안 됨
  재개발·재건축 진행 중이라면 보유 기간 산정 방식 확인 필수

6. 이사·재개발 시 공제 기간 단절 여부 확인
  일시적 2주택은 공제 가능하지만, 요건 충족해야 함
  일시적 2주택(기존 주택을 처분하는 조건)이라면 일정 기간 내 기존 주택을 매도해야 공제 유지
  재개발·재건축으로 멸실 후 새 아파트를 받을 경우, 공제 요건이 달라질 수 있음
  이사 계획이 있다면 공제율이 유지되는지 미리 점검 필요

■ 마무리 TIP
 보유기간뿐만 아니라 거주기간도 채워야 공제율이 커짐
 조정대상지역 다주택자는 공제 불가
 보유 기간 계산은 잔금일·등기일 기준, 하루 차이로 공제율이 바뀔 수 있음
 상속은 보유기간 승계되지만, 증여받으면 새로 시작됨
 분양권·입주권은 장특공제 대상이 아님
 이사·재개발 시 공제 단절 여부 확인