주택 보증금에 대한 간주임대료

"3주택 이상 보증금합계 3억 초과시"

■ 보증금에 대한 간주임대료(소득세법§25, 소득세법 시행령§53)
 - 거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입(算入)

■ 주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건
- 주택수 :  3주택 이상 소유(부부합산)
 소형주택*은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음
 (간주임대료 계산시에만 주택수에서 제외하며 소형주택에서 발생한 월세는 수입금액 에 포함됨)
 * 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택
 ** 소형주택의 주택 수 제외 특례 적용기한 연장(2026.12.31.까지) 개정중(’23.12.22. 현재)

- 보증금 등의 합계액
  간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과

■ 주택의 간주임대료 계산방법

* 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

 

■ 주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세)

 

■ 간주임대료 계산사례(’24년 귀속)

(CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우

부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 3.5%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입

아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우
※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.

(보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% ÷ 366 × 3.5% － 임대사업부분 발생 금융수익2)
1)보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감
2)추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음

1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 3,150,000
B : [ ( 1억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 2,100,000
C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 1,050,000
2)A : 1백만원 × 12 = 12,000,000
C : 1.3백만원 × 12= 15,600,000


(CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우
단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)

부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대
※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.

부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자*로 보아 간주임대료 계산하고, 甲의 단독소유 A주택은 별도로 계산
* 공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄

1) [ ( 4억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 2,100,000
2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 4,200,000
C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 630,000
D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 3,570,000
3)A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000
D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000
4)2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세


(CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우
보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990 [법령해석과-1054], 2017.04.18)

비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동
※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음

각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분
각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산

1)( 5.3억원 - 3억원 ) × 149일 = 34,040,000,000
2)( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000
3)( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000
4)34,270백만원 × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 1,966,311
5)14,820백만원 × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 850,327
6)52,800백만원 × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 3,029,508

 

출처 :  국세청

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